Konut Satışlarında Rekor ve Amortisman Süreleri
Geçtiğimiz yıl 1 milyon 760 bin konut satışı gerçekleştirerek tarihsel bir zirveye ulaşıldı. Bu yılın ilk ayında bir miktar düşüş gözlemlense de, şubat ayıyla birlikte satışlar tekrar artış gösterdi. Kiracı olmanın zorlukları, alım koşullarını zorlayanların sayısını artırırken, yatırım amaçlı satın alımlar da bu rekoru etkileyen faktörler arasında yer aldı. 2025 yılına ait veriler, alternatif yatırım araçlarından elde edilen kazançların gayrimenkul alanında değerlendirildiğini gösterdi.
Fiyatlardaki düşüş, alıcılar için yeni fırsatlar yaratırken, amortisman süresindeki azalma da satışları destekledi. Konut fiyatları reel olarak düşerken, kira artışlarının devam etmesi amortisman süresinin kısalmasında etkili oldu. Peki, konut yatırımlarının geri dönüş süresi ne durumda ve hangi şehirler bu konuda öne çıkıyor? Endeksa & Emlakjet tarafından gerçekleştirilen araştırma, konut amortisman tablosunu ortaya koyuyor. İşte detaylar…
Türkiye Genelinde Konut Fiyatları ve Kira Değerleri
Araştırma sonuçlarına göre; Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39 bin 843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 980 bin TL civarında. Buna karşın ortalama metrekare kira değeri 239 TL, ortalama kira bedeli ise 26 bin 530 TL olarak belirleniyor. Bu kira düzeyleri, konut yatırımının geri dönüş süresinin yaklaşık 14 yıl olmasına olanak tanıyor.
Son beş yıllık dönem incelendiğinde, 2021 yılında 13-16 yıl arasında seyreden amortisman süresinin 2022 yılının sonunda 18 yıla kadar çıktığı görülüyor. 2023 yılı itibarıyla bu süre, aylara göre değişmekle birlikte genel olarak 14-15 yıl olarak hesaplanırken, 2024 ve 2025 yıllarında bu süre 13 yıla kadar geriliyor. 2026 yılının ilk iki ayında da 14 yıl olarak hesaplanmaktadır.
Amortisman Süresinin En Cazip Olduğu Şehirler
Araştırmada, en fazla konut satışı yapılan 29 il mercek altına alındı. Bu illerin 20'sinde amortisman süresi kısalırken, 6'sında uzuyor, 3 ilde ise aynı seviyede kalıyor.
Konut satışlarının en fazla yapıldığı şehirler arasında en cazip süre Ankara'da. Başkentte, yatırımın geri dönüş süresi ülke ortalamasının altında kalarak 12 yıl olarak hesaplanıyor. Ankara'da ortalama metrekare satış fiyatı 36 bin 475 TL, ortalama konut fiyatı 4 milyon 741 bin 750 TL. Metrekare kira değeri yaklaşık 247 TL ve ortalama kira bedeli 29 bin 381 TL olarak belirleniyor.
Ankara'nın ardından, 13 yıl ile Tekirdağ ve Şanlıurfa geliyor. İstanbul, Adana, Sakarya, Van, Bursa, Yalova ve Eskişehir'de geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl düzeyinde seyrediyor.
Yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu il ise 20 yıl ile Elazığ. Muğla 19 yıl, Aydın 18 yıl, Kayseri ve Balıkesir ise 17 yıl ile ülke ortalamasının üzerinde yer alıyor.
Son Beş Yılda Amortisman Süresindeki Değişimler
Araştırmada son beş yıl içerisindeki değişimlere de odaklanıldı. Amortisman süresi en çok uzayan iller arasında Muğla, artı 7 yıl ile ilk sırada yer alırken, onu artı 5 yıl ile Antalya takip ediyor. Turizm bölgelerindeki konut fiyatlarının kira artışına oranla daha hızlı yükselmesi, yatırımın geri dönüş süresini uzatan temel etkenler arasında görülüyor. Süresinin en çok kısaldığı illerde ise eksi 7 yıl ile Manisa ve Ordu öne çıkıyor.
İstanbul'daki Amortisman Süreleri
TCMB verilerine göre, İstanbul'da şubat ayında yıllık yüzde 41 kira artışı ile 81 il arasında zirveye yerleşti. Kiradaki artış, yatırımın geri dönüş sürelerini kısaltıyor. 2024 Şubat'ında 17 yıl olarak hesaplanan süre, 2025'te 15 yıla, bu yıl ise 14 yıla geriliyor. Ortalama metrekare satış fiyatı 62 bin 380 TL, ortalama metrekare kira bedeli ise yaklaşık 370 TL olan İstanbul'da, amortisman süresinin daha cazip bir noktaya geldiği görülüyor.
İstanbul'da süre, ilçeden ilçeye hatta konutun kendi içindeki alternatiflere göre değişiklik gösteriyor. İlçe bazında bakıldığında; 11 yıl ile Esenyurt ve Fatih yatırımcılar için en avantajlı bölgeler olarak öne çıkarken, Beykoz'da bu süre 32 yıla kadar çıkabiliyor. Beşiktaş 24 yıl, Sarıyer 21 yıl, Kadıköy ve Üsküdar ise 20 yıl ile ortalamanın üzerinde kalıyor.
İstanbul'da ilçe bazında son beş yıldaki değişim incelendiğinde, 33 bölgede süre kısalırken, 4 bölgede ise artış görülüyor. Amortisman süresi artan ilçeler arasında Sultanbeyli, Çatalca, Sancaktepe ve Silivri öne çıkıyor, en çok kısalan ilçeler ise Beykoz, Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş ve Ümraniye olarak tespit ediliyor.
Endeksa & Emlakjet CEO'su Görkem Öğüt, “Bu durum, konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki ilişkinin son dönemlerde yeniden dengelenmeye başladığını gösteriyor. Özellikle büyük şehirlerde kiralardaki artışlar, amortisman sürelerinin daha fazla uzamasını sınırlayan bir unsur olarak değerlendiriliyor.” şeklinde değerlendirmelerde bulundu.
